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“3年回本”？？？！酒店投资最好的时期要来了

2024-01-25

以下文章起源于迈点，，作者邱娟

2024年的酒店行业在欣欣向荣的游览热潮中拉开帷幕。。据美团、、、公共点评数据显示，，截至1月21日，，年三十至大岁首八的游览消费(含酒店民宿、、、景点门票、、、交通等)提前预约量较去年增长约7倍。。这为经历了2023年一波三折行情的酒店行业带来融融暖意，，但竞争同样强烈。。据有关机构数据统计，，截止2023年8月底，，酒店行业整体存量已经约40万家。。谁能接下这泼天的富贵？？？设施老旧、、、风格过期、、、产品落后的老旧酒店必然会被三振出局。。

翻新刷新成为存量酒店不得不做的事件，，对此，，诸多投资人都暗示赞成，，但亦忧郁“不改是等死，，改会不会是找死？？？”由于用了业主的“荷包子”，，装点了酒管公司的“金牌子”，，最终导致业主“饿肚子”的怪景象在中国酒店行业的并不少见。。与此同时，，迈点也观察到伴随投资人对酒店投资回报的要求日趋刚性，，酒店行业起头回归生意逻辑，，“向钱看齐”。。

近日，，welcome-球速体育旗下的中端酒店品牌柏曼暗示大部门刷新门店以目前经营情况测算都能够实现3年回本，，并喊话投资人，，品牌的刷新指标是“全数门店均匀投资回报周期3年内”。。在酒店投资回报周期被无限拉长，，甚至于惨淡终场的今天，，柏曼酒店何以“大放厥词”？？？

3年回本，，亮剑存量市场
柏曼诞生于8年前，，是welcome-球速体育联手国际顶尖设计公司HBA打造的中端酒店品牌。。研发初期，，产品定位“城市中心见”的高尺度中端酒店，，2018年，，伴随集团战术调整，，柏曼酒店起头对准存量刷新赛道，，彼时，，激活存量市场已经成为酒店行业焦点话题。。2023年，，柏曼聚焦和深耕存量刷新赛道，，基于助力超400家刷新门店在阶段性实现弯道超车业绩翻红的底气，，立志成为存量酒店品质刷新专家，，打造“中国最有投资性价比酒店品牌”。。

以2021年开业的柏曼酒店武汉武胜路地铁站凯德广场店为例，，固然口罩事务为整体营运带来了巨大影响，，但在为期2.3年的投资周期内，，酒店就收回了成本。。而2022年开业的柏曼酒店长沙万家丽地铁站荷花路店营运业绩更为亮眼，，仅1.5年就能收回了投资回报。。

▲图注：：：柏曼酒店武汉武胜路地铁站凯德广场店（上）&柏曼酒店长沙万家丽地铁站荷花路店（下）

类似的项目案例在柏曼酒店的投资地图上还有好多。。这对于目前正苦于投资回报周期被无限拉长的存量酒店而言无疑是巨大的利好。。投资回报周报被拉长背后主题是酒店品牌和业主需要之间的错配。。

在酒店投资的众多选择成分中，，集团实力、、、品牌驰名度、、、产品风格、、、产品售价、、、会员数量、、、中央输客和加盟条款……成为吸引酒店投资人选择品牌时极其关注的"重要成分"。。从成效达成上，，这些的确能为酒店经交易绩提供肯定的助力，，但并非主题身分。。在不确定的市场环境等诸多成分影响下，，呼吁投资人关注“投资回报”的柏曼酒店似乎更理解日趋理性的酒店投资人的主题诉求。。

业主思想，，重塑酒店投资贸易价值
对于酒店品牌而言，，存量刷新看似单一，，但从来都不是易事。。投资人正变得越来越审慎，，也越来越关注刷新所能带来的最终成效与投资回报。。柏曼酒店金昌高铁站店投资人赵总通知迈点，，他愿意将酒店刷新为柏曼，，最大的原因在于柏曼的品效合一，，让他在不确定的环境中获得更大的安全感。。

回归生意逻辑，，“赢利与否”是酒店投资人关注的主题。�！�若何让投资人赚到钱”是布局存量刷新市场的酒店品牌的思虑原点。。welcome-球速体育柏曼事业群总裁王瑜分析道：：：“通例的赢利逻辑是‘以成本倒逼售价’，，基于前期的成本投入，，推算房价必须卖到几多，，以确保投资回报。。但这套逻辑并不太合用于当前的酒店市场，，尤其是存量酒店刷新市场。。售价自身其实更多取决于市场的供需关系，，此外，，在日益强烈的竞争环境下，，酒店现实运营面对诸多不确定成分，，并无法达到测算的梦想值。。但反其道则是可行的，，柏曼产品的经营逻辑是‘通过售价来倒推成本’！”

这背后主题做了两个方面的考量。。一方面相比售价，，成本越发可控，，此外分歧存量酒店在分歧城市，，消费者愿意支付的价值并分歧，，从成本倒逼售价的逻辑面对巨大挑战，，这也是诸多酒店进军存量市场时折戟疆场的主题原因；另一方面是切合当前社会消费神理趋向，，通过成本的节制，，在保障用户主题履历的情况下，，做到真正让消费者‘花更少的钱，，住更好一点’，，而这样的酒店品牌也定将更具市场。。

基于这个思虑蹊径，，以业主思想为主题，，从投资人最为关注的投资回报启程，，柏曼酒店以3年回本为上限，，倒算出一至五线城市的单房封顶投资成本，，做到投资回报可控，，实现收益平衡，，竞速高质量发展。。

量文体衣，，精准焕活存量性命力
伴随市场增速放缓，，酒店经营情况被诸多不确定成分影响，，做高酒店盈利数据可遇不成求。。向成本要效益，，精准焕活存量性命力成为更稳重的方式。。而拆解酒店经营三大主题成本：：：租金成本、、、刷新成本，，运营成本会发现，，刷新成本和运营成本直接影响酒店收回投资回报的速度。。其中，，租金成本由项目地点的城市、、、商圈整体物业价值决定；运营成本由加盟的酒店品牌尺度决定；刷新成本由品牌产品观点决定。。死磕调整空间最大的刷新成本，，柏曼酒店让投资人的每一分钱都花得“有价值”，，激活存量物业价值，，有效推动行业高质量发展。。

01精准刷新，，让成本可控
在门店刷新上，，“不惟产品一致性，，主张履历一致性”，，始终两全存量物业的个性和投资回报率，，柏曼酒店会凭据系统内类似物业多维度的均匀经营数据，，测算出某个物业成本区间，，并结合物业现有的前提情况，，在保障用户履历的基础上，，通过“量文体衣”的方式为投资人提供匹配其近况的1v1的精准刷新规划，，真正把投资人的每一分钱都花在刀刃上。。

以柏曼酒店赤峰西站绿地中央广场会展中心店为例，，物业前身是某小型连锁品牌酒店，，因预算不高，，能刷新的处所有限，，柏曼精准切脉，，通过打造全新大堂，，更换门头牌号，，以及翻新公区楼层的地毯、、、标示牌、、、布草、、、易耗品等，，来提升酒店整体的职能和客户履历。。仅用单房1万元左右的刷新成本就将原来一家不起眼酒店塑造成了现金牛明星店，，更是创制出陆续77天满房的高光数据！

▲图注：：：柏曼酒店赤峰西站绿地中央广场会展中心店

而占有169间客房的金昌金皇冠柏曼酒店为例，，正本是本地一家老四星级酒店，，柏曼接办后基于物业及本地市场实况重新定位，，突破存量酒店刷新项主张硬件挑战，，通过矫捷斗胆的战术，，在刷新中融合新兴消费者的审美及金昌特色元素提升氛围，，打造更贴合用户消费习惯的多职能场景区，，大幅提升了酒店坪效。。据投资人泄漏，，依照2023年的营收情况来测算，，这个投资上千万的项目其实1.5年左右就能够回本。。

▲图注：：：金皇冠柏曼酒店金昌五星步行街店

以上只是柏曼酒店400多家存量酒店项目中的沧海一粟，，但能够看出柏曼酒店的刷新准则是从关键履历点切入，，主题对准履历提升、、、门头系统、、、智能自主、、、灯光系统、、、特色面吧及主题软装6大主题身分，，并通过宽频精算投资，，对保留项和投入项进行超细颗粒度的评估。�；谇捌谙钪髡潘⑿率挡俪恋�，，柏曼酒店已经形成【红线必改项】+【重点评估项】+【评估项】的精准刷新模式。。其中会影响酒店职能和住客履历的【红线必改项】必必要彻底刷新，，而【重点评估项】和【评估项】则视物业情况、、、地点商圈客户需要和投资人具体诉求而定，，一店一设计。。

▲图注：：：金皇冠柏曼酒店金昌五星步行街店刷新前后对比

这个操作模式下，，柏曼酒店出现“千店不一面，，履历一致性”的产品特色。。与此同时，，为更好把控成本，，在全盘测算项目投资回报率的时辰，，柏曼酒店还会以超细颗粒度将刷新过程中的每一个单项的投资回报率都进行精准测算，，让投资人花的每一分钱都看得见，，并清澈或许能在多长的周期内收回成本。。这与一众为品牌尺度而不计成本投入和主打省钱却改不到关键处的酒店品牌形成了鲜明的对比。。

02产品宽频，，两年一迭代
在有效把控刷新成本的同时，，柏曼酒店业也在不休打磨产品，，并加强矫捷性。。盘点柏曼酒店超400家门店中的优良经营案例，，迈点观察到物业覆盖的领域极度宽泛。。不论是在一二线城市和主题省会，，还是下沉到三至五线的市场，，都能看到柏曼酒店的身影。。与此同时，，这些酒店的物业类型亦极度丰硕，，不仅有大房量的本土单体三、、、四星级酒店，，还有中小房量的连锁系统内的品牌酒店，，能够看出，，存量刷新赛道上柏曼酒店在地域、、、物业前提、、、房量等维度都非�？？？砥�。。

在消费者端，，以全新浓郁的色彩系统“重逢的喜悦”打造出了热烈、、、明亮和欢快的氛围，，柏曼3.0不仅辨识度高，，还有效地通报品牌随心无拘谨的态度，，实现与消费者感情上的同频共振。。在投资市场端，，通过空间合理布局，，柏曼酒店打造多元职能空间，，好比明档餐车、、、早咖晚吧。。这不仅优化住客履历，，还为提升酒店综合收益提供辅助。。

▲图注：：：柏曼3.0

与此同时，，针对存量酒店市场的特殊性，，柏曼酒店推出360度兼容的�？？？榛楹纤⑿鹿婊�，，以适配分歧地域和物业前提的项目，，吸引更多存量酒店参与，，通过刷新实现焕然一新，，共同引领意式生涯新潮水。。

03筹开运营，，全程贴心陪跑
除了上文所提的成本管控和产品宽频优势，，迈点以为柏曼酒店地点的welcome-球速体育组织架构生态也给到了巨大支持。。

在集团系统支持上，，welcome-球速体育已部署国内当先的酒店数字化利用开发，，通过自主研发、、、合作研发以及外部采购的方式构建了“前台、、、中台、、、后盾和底层平台”的数字化系统。。借力于此，，从数据到利用界面，，柏曼酒店都能为投资人提供便捷高效的支持。。其次在人员服务支持上，，无论是加盟筹建服务、、、供给链服务还是后期的营运服务，，柏曼酒店都强调专人专事，，匹配专业团队高效对接，，全流程闭环服务治理优化筹建流程，，从开发、、、设计、、、工程等端口买通筹建节点，，实现“六角陪跑”，，赋能酒店急剧刷新和开业。。

▲图注：：：全流程闭环服务

对于投资人来说，，这无异于身边多了一位资深的资管专家，，能从“投-融-建-管-退” 全性命周期为酒店物业的投资价值保驾护航。。在做好开业前每项成能力先的同时，，柏曼酒店还通过在主题线路投放高铁车身告白以及线上线下异业合作等方式高效触达消费客群，，赋能酒店运营。。

回归理性，，酒店投资最好的时期要来了
在投资市场的理性回归之下，，酒店行业的贸易性质愈发凸显。。“急剧回本盈利”已成为行业共识，，这无疑是对酒店品牌盈利能力的一次严格考验。。在这波大浪淘沙中，，存量酒店成为了最真实的试金石。。无数酒店集团与旗下品牌纷纷投身其中，，力求在这股海潮中崭露头角。。

谁能立上潮头？？？此刻下定论还为时尚早，，但像柏曼酒店这样对峙业主思想，，向“投资回报”看齐，，追求成功模式的复制而非单一产品尺度复制的品牌显然更具竞争力。。凭借精准刷新能力下的成能力先、、、产品宽频的包涵性，，柏曼酒店以全方位、、、多维度、、、细颗粒的模式疏导项目刷新战术逐一落地，，为投资人提供了稳重且拥有持久回报的投资选择。。

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